agromonitor: Cum stabilești, teoretic, prețul terenului agricol

Cum stabilești, teoretic, prețul terenului agricol

| Actualitate | de

Etichete: ,

Evaluarea unui teren agricol presupune stabilirea prețului acestui factor de producție, diferențiat în timp si spatiu, în funcție de fertilitate, amplasare, gradul de comasare.

Calitatile pamântului îsi gasesc expresia în pretul sau, ceea ce permite stabilirea pretului arendei, serveste ca orientare asupra valorii lui de piata si da posibilitatea adoptarii unor masuri împotriva speculei cu terenuri.

Pretul pamântului este influentat de o serie de factori generali (situatia economica agricola, puterea de cumparare etc) si specifici (mediul natural, dispozitia terenurilor, raportul fata de mediul economic etc).

Pretul pamântului stabilit prin expertiza, în vederea includerii în patrimoniu, difera de pretul real, rezultat din raporturile cerere-oferta pe piata. Ca orice bun de patrimoniu, pamântul are pret la care se înregistreaza în avutia nationala si poate sa circule pe piata.

Deschiderea pietei funciare este legata de organizarea bursei funciare si de functionarea unei agentii specializate în tranzactiile cu pamântul.

Pretul pamântului se poate determina pe baza profitului potential la hectarul cultivat, corespunzând sumei încasate din dobânda la capitalul dat cu împrumut pe o perioada de timp determinata. Pretul pamântului nu se poate însa stabili numai în functie de o cultura, deoarece sunt culturi intensive, ca de exemplu legumele care asigura profituri ridicate la hectar, acestea fiind asigurate si de solurile cu fertilitate ridicata.

Stabilirea pretului pamântului trebuie facuta pe baza bonitarii terenurilor si a evolutiei randamentelor la hectar pe o perioada mai îndelungata.

În vederea fundamentarii tranzactiilor cu terenuri (vânzari, licitatii), metodologia elaborata de Academia de stiinte Agricole si Silvice privind stabilirea pretului estimativ al pamântului pe zone de favorabilitate naturala pentru diferite culturi si în raport cu fertilitatea economica, pare a fi cea mai indicata. Aceasta metodologie tine seama de faptul ca pretul pamântului nu se poate stabili global pe zone, ci numai pentru fiecare parcela în parte, în raport cu fertilitatea, gradul de echipare tehnica, evolutia preturilor în perspectiva etc.

De asemenea, un rol major il joacă pretul de piata, care se formează în functie de cerere si oferta, de evolutiile modelului alimentar si de prevederile legale care încurajeaza sau descurajeaza vânzarea – cumpararea pamântului.

Factori care se iau în calcul la stabilirea prețului terenurilor agricole

Cererea și oferta de terenuri agricole

Caracterul limitat al pamântului face ca oferta de terenuri agricole sa fie rigida, inelastica, insensibila la evolutia preturilor. Cresterea preturilor nu mareste oferta dar nici scaderea lor nu afecteaza oferta. Concurenta se deplaseaza de pe terenul ofertei pe cel al cererii, pretul terenurilor agricole evolueaza în raport de miscarea cererii. Pentru unele categorii de teren sau utilitati pot exista fluctuatii ale ofertei în functie de interesul proprietarului de a-si pastra sau vinde proprietatea.

Gradul de comasare al terenurilor

Gradul de comasare al parcelelor este un factor care influenţează preţurile. Acesta este redat printr-un procent estimat care reprezintă un nivel de apropiere sau proximitate între parcelele de teren. Există patru grade de comasare (sub 40%, între 40% şi 60%, între 60% şi 80%, iar gradul de cea mai bună şi mai mare comasare este de 80%-100%), iar diferenţele de preţ între acestea sunt în medie de 10%.

Cererea si oferta de produse agroalimentare

Marimea cererii de produse agricole si scumpirea lor stimuleaza cererea de terenuri agricole ridicându-le pretul (când oferta este inelastica). In practica, agentii economici prefera sa cumpere pamânt atunci când pretul produselor agricole scade, pretul pamântului fiind mai mic. Când preturile produselor agricole sunt mai mari agentii economici prefera arendarea pamântului.

Posibilitatea folosirii alternative a pamântului

Terenurile pot fi folosite pentru agricultura, silvicultura, constructii, asezari urbane si rurale, cai ferate, baze de odihna si tratament, rezervatii naturale etc. Modul de folosire care asigura pretul cel mai ridicat influenteaza si pretul celorlalte folosinte.

Marimea si evolutia rentei funciare

Intre renta funciara si pretul pamântului exista un raport de proportionalitate directa, conditionându-se reciproc.

Rata dobânzii bancare

Pretul pamântului se formeaza si în raport de evolutia ratei dobânzii bancare. Proprietarul pamântului va cere la vânzarea terenului o suma egala cu un capital care depus la banca cu dobânda zilei sa-i aduca un venit anual egal cu renta funciara daca pamântul ar fi fost arendat.

Ameliorarea pozitiei terenurilor agricole

Realizarea unor lucrari de îmbunatatire a infrastructurii ofera posibilitati mai bune de exploatare a terenurilor chiar daca proprietarul de teren nu a avut nici o contributie la executarea lor (cai ferate, autostrazi, sosele, aeroporturi, depozite). Aceste modificari influenteaza pozitiv pretul pamântului.

Schimbarile structurale din agricultura au avut un impact considerabil si asupra capitalului fix si circulant din agricultura. Componenta capitalului fix care indica schimbarile este tocmai capitalul funciar. Capitalul funciar se compune din capitalul investit în cumpararea pamântului, ameliorari funciare, constructii speciale, plantatii etc. Capitalul destinat cumpararii pamântului nu se amortizeaza, ceea ce creeaza dificultati agricultorilor în obtinerea resurselor de investitii.

Cumpararea pamântului limiteaza folosirea capitalului pentru achizitia celorlalti factori de productie. De aceea, achizitionarea pamântului este una dintre cele mai importante decizii care se iau la crearea si organizarea unei exploatatii agricole.

Prețul terenurilor agricole în 2014

Potrivit unei analize realizate de compania de evaluare Darian, preţurile pentru pământurile agricole variază de la 1.500 euro pe hectar, la 4.500 euro pe hectar.

Cele mai scumpe terenuri se regăsesc în zona Câmpiei de Vest, pe piaţa secundară, adică acel segment reprezentat de suprafeţe între 50 şi 1.500 de hectare şi care sunt intabulate şi cu situaţie cadastrală („la CF”). Acolo, un hectar de teren agricol costă între 3.500 – 4.500 euro. Tot în aceeaşi regiune, pe piaţa primară (parcele între 1 şi 10 hectare), la titlu de proprietate şi neintabulate, preţurile sunt cuprinse între 2.000 şi 2.500 euro pe hectar.

În Câmpia Română – Oltenia, pe piaţa primară, „la titlu”, preţurile sunt cuprinse între 1.500 – 2.000 euro pe hectar, în timp ce pe piaţa secundară, terenurile „la CF” costă între 2.500 şi 3.000 euro /ha.

În zona Câmpiei Române – Muntenia, pe piaţa primară, un hectar costă 1.500 – 2.000 euro „la titlu”, iar pe piaţa secundară 3.000 – 4.000 euro, „la CF”.

În Podişul Dobrogei, preţurile sunt între 2.000 – 2.500 euro/ha „la titlu”, pe piaţa primară şi între 2.800 – 3.500 euro/ha „la CF”, pe cea secundară.

În Zona Podişul Moldovei, Podişul Getic şi Depresiunea Transilvaniei, un hectar de teren agricol costă, pe piaţa primară, 1.800 – 2.500 euro/ha „la titlu”, iar pe piaţa secundară 2.500 – 3.500 euro/ha „la CF”.

Potrivit analizei citate, oferta de terenuri agricole pentru vânzare este segmentată pe două tipuri, în funcţie de dimensiunile amplasamentelor, fiind vorba de terenuri cu suprafeţe medii şi mici (până în 100 hectare) şi terenuri mari (peste 100 hectare). Astfel, această piaţă este structurată, în general, în două segmente mari. Primul segment este reprezentat de piaţa primară, adică acel segmentul compus din parcele mici de teren (1 – 10 ha), în general, doar cu titlu de proprietate, iar al doilea segement este cel a pieţei secundare compus din parcele de teren comasate 50 – 1.500 ha, în general, înregistrate în cartea funciară.

Care este opinia ta?

Pe acelasi subiect:

publicitate - Agromonitor ofera publicitate prin banner sau linkuri platite in aceasta pagina. Tarife promotionale! Mai multe detalii aici!

Newsletter

Trimitem un singur email pe zi, de luni până vineri.

FORUM

28.06.2017 - 10:19
marian spune: isi bat joc de crescatori raspunde

16.06.2017 - 1:25
Madalin spune: Cati litri are rezervorul? raspunde

23.05.2017 - 11:19
Madalin spune: Buna ziua, doresc sa investesc intr-o ferma de iepuri numai ca ma lovesc, ca si marea majoritatea de cea mai mare problema ci anume piata de desfacere. Acesta este singurul impediment care ma impiedica in acest moment sa investesc intr-o astfel de ferma. Daca imi poate da cineva un sfat in acest sens il primesc cu mare drag. O zi buna raspunde

20.04.2017 - 12:38
Nicolae spune: Bună ziua! Aș dori să știu dacă exista abator de iepuri în românia,Și ce rase se primesc! raspunde

18.04.2017 - 8:24
Aura Stefanescu spune: Foarte interesant subiectul. Doresc sa primesc articolul complet. Mulțumesc frumos, Aura Stefanescu raspunde

17.04.2017 - 5:19
nicusor spune: exportul e singura varianta,sau eu as fi dispus sa ne unim cativa si sa facem un abator,de bani nu ar fi o problema,varianta e punctele de desfacere din abator mai departe raspunde

publicitate agromonitor